نکات اساسی قرارداد های مشارکت در ساخت
اکتبر 15, 2023گروه کارشناسان رسمی دادگستری
جانمایی و تعیین محل پارکینگ آپارتمانها با توجه به صورت مجلس تفکیکی ساختمان و مندرجات سند مالکیت توسط کارشناس رسمی دادگستری
تعیین میزان و ارزش قدرالسهم هر واحد از عرصه و اعیان با توجه به متراژ واحد و منضمات سندی و سایر جهات موثر در مجتمع های مسکونی یا تجاری
ارزیابی ملک جهت تضمین وثیقه نزد شرکت ها ، دریافت اعتبار ویا تسهیلات ، تقسیم مابین ورثه ، شرکا …
حکمیت ، کارشناسی مرضی الطرفین و داوری جهت حل و فصل اختلافات ملکی
خدمات ثبتی و نقشه برداری و تعیین متراژ دقیق املاک و اراضی با استفاده از دوربین های نقشه برداری
ارزیابی املاک جهت ثبت در دفاتر شرکت ها ، افزایش سرمایه ، امور حسابداری وحسابرسی ، مالی و مالیاتی …
تعیین و تعدیل اجاره بها واحدهای مسکونی ، تجاری ، اداری ، سرقفلی
ارزشگذاری رسمی املاک جهت اخذ ویزا یا مهاجرت و ارایه به سفارت همراه با تاییدیه های لازم
تعیین قیمت عادله روز سهام شرکت ها، خودرو، ماشین آلات ، برند و تجهیزات کارخانجات
در این دفتر هیچگونه هزینه ای مازاد بر تعرفه و تحت عناوین مختلف از متقاضی کارشناسی دریافت نخواهد گردید
زمان انجام امور ارزیابی ، حدودا ظرف مدت دو روز کاری میباشد
پاركينگ آپارتمانها
قانون تملک آپارتمانها در تقسیم‌بندی کلی، مالکیت در آپارتمانها را به ۲ قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم میکند:
ماده ۱- قانون مرقوم می‌گوید: « مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکیت اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.»
تعریف قسمتهای مشترک : همانطوری که از واژه «مشترک» پیداست، قسمت‌هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان «یا استفاده کنندگان» قرار می‌گیرند، قسمتهای مشترک نامیده می‌شوند. هم‌چنانکه قانون تملک آپارتمانها نیز در ماده ۲ قسمتهای مشترک را این گونه تعریف میکند: «قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد».تعریف فوق به وسیله ماده ۳ آئین نامه اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است: «قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد ، قسمت های مشترک محسوب میشود و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.» بنابراین، ویژگی‌های قسمتهای مشترک عبارتند از: عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاردن اشیاء، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها. قانون تملک آپارتمانها فقط به تعریف قسمتهای مشترک ساختمان بسنده کرده ولی آئین‌نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده ۴ قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون یاد شده را به شرح زیر احصاء کرده است. زمین زیربنا، تأسیسات، اسکلت ساختمان، درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، تأسیسات مربوط به راه پله، بام، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان و نظایر اینها.
با گذشت بیش از ۳۰ سال، موارد نقض، ایرادات و مشکلات قانون حاکم بر تفکیک آپارتمانها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه های ناظر بر آن به کاربرد به طوری که در حال حاضر تفکیک مجتمع‌های آپارتمانی کوتاه و بلند مرتبه با رعایت کلیه حقوق مالکان و خریداران بدون اشکال و موانع جدی صورت میگیرد و در واقع اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفکیکی با رعایت جوانب قانون تنظیم میشود. اما مطلبی که تا سال ۱۳۷۱ اکثراً مورد ایراد و اشکال و شکایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می‌گرفت، وضع پارکینگ مشاعی در یک مجموعه ساختمانی بود. انجام تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است. تا سال ۱۳۷۱ و مدتی بعد از آن در گواهی‌های پایان ساختمان قسمت‌هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفکیکی نوشته می‌شد « در طبقه زیر زمین ۱۸۰ متر مربع محل پارکینگ یا طبقه همکف ۱۲۰ متر مربع محل پارکینگ ها»، این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت‌ها را در قسمتهای مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می‌داشتند.
در ساختمان‌هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد ولی اکثراً مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه خودرو‌های مالکان آپارتمانها کافی نبوده یک یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالکان آپارتمانها از داشتن پارکینگ محروم می‌مانند یا بعضاً مالک اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع کرده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو واحد آپارتمانی تبدیل کرده و از خریداران تضیع حق میشود و از طرفی با قید محوطه پارکینگها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد کافی برای استفاده عده‌ای، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده ۳ آئین نامه قانون تملک آپارتمانها که مقرر می‌دارد : « قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء است قسمتهای مشترک محسوب میشود نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد»، منع استفاده از پارکینگ مشاعی را برخلاف می‌دانستند.بعد از اعتراضات و شکایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذکر می شد چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ هستند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می‌داشت تا این که بخشنامه شماره ۳۵۰۹۷/۵ مورخ ۲۵/۱۲/۷۱ اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده ۴ آئین نامه اجرایی که پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروض کردده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره میکند. با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخشنامه اقدام شده‌اند تعداد پارکینگها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می‌شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید میکنند. در این روش چون پارکینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان‌های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی‌گذارد.
بنابراین تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد : یک صورت از آن تعلق اختصاصی است که همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید میشود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب میشود. صورت دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. که قبل از سال ۱۳۷۱ عمل می‌شد. به این معنا که در صورت مجلس تفکیکی واحدهایی که می توانند بصورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده می‌توانند از پارکینگ ساختمان بطور مشاع استفاده کنند. ممکن است بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه. هم چنانکه ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن که تعلق قسمتی از پارکینگها به نحو اختصاصی برای آنها معین شده باشد، دارای حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان باشند. در این حالت هر کدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را درهر قسمت از پارکینگ متوقف کند، بی آنکه کسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می‌توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی بطور موقت اختصاص به هریک از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدت‌های معین به تعویض آنها اقدام کنند تا بین مالکان ( یا استفاده کنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود.
یکی از مسایلی که غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف میکند پارکینگ ساختمان است. این اختلاف صور گوناگونی دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره میشود : یک – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ هستند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینگ اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهائی که مالک پارکینگ مشاعی اند، متوقف می کنند. چون مالکان دارای پارکینگ در اقلیت اند، نمی‌توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ اند (اکثریت) از این موقعیت سوء استفاده کرده و به پارکینگ اقلیت تجاوز میکنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می‌توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند. دادگاه با رؤیت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم میکند. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت بطور غیرقانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است. دو – در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی هستند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده ، لکن به عنوان پارکینگ توقف اتومبیل میتوان از آن استفاده کرد.
معهذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب میشود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ هستند می‌توانند در آن قسمت‌ها اتومبیل خود را متوقف کنند؟ پاسخ منفی است.چه، اولاً آنها در سند مالکیت خود حق استفاده از پارکینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمتهای مشترک ساختمان اند، نمی‌توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت‌ها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است، مبادرت ورزند.چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمتهای مزبور خودرو خود را متوقف کنند، مالکان معترض می‌توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند. سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش میکند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور میکند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پارکینگ شناخته می‌شوند. خریدار با توجه به سند عادی که در آن برای او پارکینگ منظور شده بود به مالک اعتراض میکند و مالک (فروشنده) قادر به تأمین پارکینگ برای خریدار نیست. چه باید کرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالکان آپارتمانها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است، جبران کند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتکب شده، مجازات شود. چهار – مالک ساختمان، آپارتمانها را می‌سازد و به هنگام ساخت، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار میکند. ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگها را به واحد آپارتمانی تبدیل میکند. به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم میشود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتیجه به استناد تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (۳) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف میکند.
پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران، آنها متوجه می‌شوند. که قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پارکینگ منظور شده بوده است لکن به ترتیبی که در بالا گفتیم مالک ساختمان پارکینگ‌های متعلقه را به یک واحد دیگر آپارتمانی تبدیل کرده است، چه باید کرد؟ این موضوع فروض مختلفی میتواند داشته باشد: – طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است. در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد. – در اسناد عادی واگذاری مساله پارکینگ مسکوت مانده است نه تصریح شده به این که آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است و نه قید شده به این که فاقد پارکینگ است.
به نظر می‌رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پارکینگ ذی‌حق است و میتواند قلع و قمع آپارتمانی که در محل پارکینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا کند. – مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها را به یک یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می کند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ ها را از دادگاه تقاضا میکنند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است، لذا دادگاه علی الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.
ارزیابی املاک و اثبات تمکن مالی مورد نیاز برای دریافت اقامت آمریکا
ارزیابی املاک و اثبات تمکن مالی مورد نیاز برای دریافت اقامت کانادا
ارزیابی املاک و اثبات تمکن مالی مورد نیاز برای دریافت اقامت استرالیا
53 Comments
با سلام.
در جلوی محل پارکینگ سندی خودرو بنده به انداره فضای پارک یک خودرو دیگرجا وجود دارد و اگر من در آن محل خودرو دومم را پارک کنم بهیچ وجه سد راه یا مزاحم تردد هیچ یک از سایر پارکینگ ها نخواهد بود و سوالم اینجاست که میتوانم خودروی دومم را پارک کنم؟ایا سایر مالکین میتوانن اعتراض کنند؟
با سلام. چون آن فضا جزو مشاعات ساختمان و متعلق به کلیه مالکان میباشد ، حق اعتراض برای آنها محفوظ است . لذا بهتر است دوستانه با آنها توافق و از فضای مذکور استفاده نمایید .
سلام و خسته نباشید من و پدرم منزل شخصی خودمان را بهمراه دو همسایه مشارکت در ساخت دادیم بعد از اتمام دو پارکینگ به ما رسید یکی از پارکینگ ها پشت پارکینگ مزاحم قرار دارد و پارکینگ نامرغوبی هست اما پارکینگ دوم که به ما اختصاص داده اند برای تلافی پارکینگ اول پارکینگ مرغوب میباشد و میتوان یک ماشین دیگر در جلوی آن قرار داد شرکا و سازنده میخواهند حق استفاده از قسمت جلوی پارکینگ دوم رو به من بدهند سوال من این است من چه قرادادی رو بنویسیم که خریداران بعدی نتوانند اعتراض کنند و این حق برای من محفوظ باشد
با سلام . کلیه حقوق متعلق به ملک و محل هر پارکینگ با توجه به نقشه های مورد تایید شهرداری ضمن توافق مکتوب مابین طرفین ، باید در صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت نیز منعکس شود تا جایی برای اعتراض در آینده نماند .
با سلام و احترام
اینجانب ملکی را بدون پارکینگ و انباری خریداری نمودم و میخواهم از مالک دیگری انباری و پارکینگ ایشان را خریداری و به سند خودم اضافه نمایم. لازم به ذکر است سند با توجه به دریافت وام بانکی در رهن بانک است. ایا این موضوع امکان دارد؟ در صورت امکان میبایست چه اقداماتی انجام دهم و به کجا مراجعه نمایم؟ ایا هزینه های جانبی برای ادارات خاصی مثل مالیات و .. باید واریز نمایم؟
با سلام . باید به اداره ثبت منطقه خود مراجعه و در صورت تایید و موافقت با این درخواست ، توافق نامه یا صلح محضری در دفترخانه تنظیم و همراه با سایر مدارک مورد نیاز به اداره ثبت تحویل نمایید تا سند مالکیت جدید صادر شود . هزینه ها جزیی است و میزان دقیق آن را در ابتدا از اداره ثبت و دفترخانه استعلام نمایید .
موفق باشید .
با سلام و احترام
اینجانب یک واحد آپارتمان پیش فروش خریده بودم که دو ماه پیش تحویل گرفتم -ملک به صورت مشارکت در ساخت بود که سازنده ۳ واحد به صاحب زمین داده و ۳ واحد رو فروخته
سازنده ادعا میکنه که جانمایی پارکینگ ها دست خودشه و هر پارکینگی رو که دوس داشته باشم به صاحب زمین میخوام بدم (پارکینگ های مرغوب از لحاظ تردد)
میخواستم ببینم ایشون میتونه همچین کاری بکنه؟ اصلا جانمایی و تعیین اینکه کدوم پارکینگ به کدوم واحد تعلق داره چه جوریه؟
با تشکر
با سلام . نحوه اختصاص پارکینگها به عهده مالک سند است . مگر اینکه طرفین مشارکت به طریق دیگری در قراردادشان تعهد یا توافق کرده باشند .
باسلام وعرض ادب
ایا هیئت مدیره میتواند در فضای که محل پارکینگ یکواحد در ساختمان است ودر سند هم قید شده ولی بدلیل اینکه در سند یازده متر قید گردیده وفضای پارکینگ بزرگتر از متراژ سند میباشد ،فضای اضافی را نرده کشی نماید
با سلام و وقت به خیر ، فضاهای مشاعی متعلق به کلیه ساکنین است و هرگونه نرده کشی و … بستگی به اختیارات واگذار شده به هیئت مدیره توسط ساکنین دارد . موفق باشید .
با سلام بنده آپارتمانی رو خریداری کردم که دارای ۱۱ متر مربع (۲٫۲*۵) قید شده در سند میباشد اما جای پارک بنده در مجاور ۲ پارکینگ دیگر یعنی ۳ ماشین کنار هم میباشد و با اندازه گیری که کردم عرض پارکینگ ها کمتر از ۶٫۶ میباشد و هیچ گونه امکان پارک ۳ ماشین همزمان نمیباشد یعنی دیگه درب ماشین ها باز نمیشود، حالا تکلیف این ۳ واحد با در دست داشتن پارکینگ سندی چیست چون عملا جای پارک برای دو ماشین است؟؟؟
با سلام وقت به خیر ، باید به شهرداری منطقه مراجعه و نقشه های تایید شده پارکینگ را ملاحظه و بررسی بفرمایید . یک نسخه نیز معمولا ضمیمه صورت مجلس تفکیکی اداره ثبت باید داشته باشید . هر چه در نقشه ها تقسیم بندی و تایید شده بود ملاک عمل قانونی است . اگر کمتر از ۶٫۶۰ متر برای سه پارکینگ بود از مسئول شهرسازی علت صدور تاییدیه را جویا شوید .
با سلام
آیا میتوان یک واحد آپارتمان را که در سند دارای حق پارکینگ میباشد بدون پارکینگ به صورتی که در قرارداد اجاره نامه لحاظ گردد، اجاره داد؟
با سلام ، باید ابتدا به اطلاع مستاجر رسانده و با ایشان در این زمینه توافق شود .
باسلام خسته نباشید خونه ما دو طبقه مشترک هست در سند ۳۸متر پارکینگ اختصاصی قید شده و ما میتونیم توی پارکینگ اختصاصیمون یه اتاق درست کنیم ؟ایا احتیاج به اجازه مالک طبقه ۲داره؟یا مجوز شهرداری؟درصورتی ک مالک طبقه دو میگه حق ندارید بدون مجوز شهرداری بسازید،پارکینگ ما بهیچ عنوان محل رفت و امد نیست ،اگه بسازیم ایشون میتونن از ما شکایت کنن؟
با سلام و وقت به خیر . دریافت مجوز شهرداری از حداقل ضروریات هرگونه تغییر کاربری است .
با سلام و خسته نباشید
برای ساخت یک انباری در قسمت پارکینگ اختصاصی خودم چه مراحل قانونی باید طی بشه؟
میخواهم قانونی همه مراحل رو اقدام کنم که به سندم امکان اضافه شدن داشته باشد
سپاسگزارم
با سلام ، از شهرداری منطقه خود شرایط را استعلام نمایید تا در صورت بلامانع بودن و عدم مزاحمت برای سایر مالکین مجوز صادر شود و سپس از طریق اداره ثبت درخواست انعکاس در سند مالکیت نمایید .
با سلام و احترام
بنده ملکی را در سال ۹۳ (از دست دوم ) خرید کرده ام که ملک مورد نظر ۱۰ واحدی است و با توجه به اینکه سازنده و مالک به مشکل خورده اند تا کنون موفق به دریافت سند نشده ام تمام واحدها با قولنامه و یا مبایعه نامه به فروش رسیده است و در مبایعه نامه ذکر شده همه ی واحدها پارکینگ دارند ولی طی بررسی های صورت گرفته مشخص شده که فقط به ۸ واحد پارکینگ اختصاص خواهد یافت.
حال با توجه به اینکه مراجع قضایی اولویت را به مالکینی میدهد که تاریخ خرید آنها زودتر از بقیه بوده است تاریخ خرید برای بنده ، تاریخ خریدم خودم در نظر گرفته خواهد شد یا کسی که اولین بار ملک را خریده است ؟
توضیح اینکه :همانطور در بالا نوشته ام بنده ملک را از نفر دوم که خود او نیز از نفر اول خرید نموده است خرید ملک را انجام داده ام .
با سلام . فروشنده شما حق اولی (برتر) دارد و این حق را با فروش به شما واگذار کرده است .
با سلام و خسته نباشید؛ آیا این حرف درست می باشد که مالک طبقه همکف در آپارتمان که حیاط خلوت در اختیارش است حق استفاده از پارکینگ را دارد یا خیر؟ با علم به اینکه مالک قبلی اذعان داشته است که ملک ایشان فاقد پارکینگ می باشد.
خواهشمند است راهنمائی فرمائید.
با سلام . داشتن حیاط خلوت ارتباطی با حق استفاده از پارکینگ ندارد و باید مندرجات سند مالکیت و نقشه تفکیکی ملک بررسی شود .
با عرض سلام و تشکر
بنده یکسال یک واحد آپارتمان نیم ساخته را خرید کردم که به گفته سازنده دو پارکینگ داشت. در قولنامه قید شده “واحد دارای دو پارکینگ سندی که به رویت خریدار رسیده”
الان که سند ها آماده شده یکی از این دو پارکینگها مزاحم دیگری است.
آیا بنده با شکایت در دادگاه می توانم ادعای خسارت نمایم؟ فروشنده به اصلاح “به رویت رسیده” خیلی تاکید دارد و ادعا دارد شکایت به جایی نمی رسد؟
مراحل شکایت باید چگونه باشد؟ تامین دلیل چگونه انجام دهم؟ چقدر خسارت باید ادعا نمایم؟
ضمنا بنده در دفترخانه سند واحد را به اسم خود کرده و تحویل گرفتم، به گفته دفتردار وقتی سند خرید محضری را امضائ کردم خود به خود مزاحمت را نیز قبول کردم و شکایتم به جایی نمی رسد Huh این جمله ایشان چقدر صحت دارد؟
رایانامه پ.خ ارسال‌ها
با سلام . راه احقاق حق شما تا حدودی وجود دارد . بحث شما مفصل است و بهتر است با وکیل مجرب مشورت کنید .
با عرض سلام و احترام
واحد بنده فاقد پارکینگ میباشد ولی دارای انباری میباشد.یکی از همسایگان که دارای پارکینگ می باشد در محل پارک خود دوتا ماشین پارک میکنه که باعث مزاحمت در ورورد به انباری ما می شود و ما به سختی وارد انباری خودمون میشیم.تذکر هم بهش دادیم ولی به حالت طلبکارانه با دعوا جواب میدن و به کار خودشون ادامه میدن.جهت پیگیری این مورد ما باید چطور اقدام کنیم.با تشکر فراوان
با سلام و وقت به خیر ، در صورت عدم تفاهم میتوانید از طریق دفاتر الکترونیک قضایی برایشان اظهارنامه بنویسید که این رویه را ادامه ندهند و در صورت عدم تفاهم در مرحله بعد از طریق شورای حل اختلاف محل خود اقدام و حکم قضایی بگیرید .
با سلام.بنده یک واحد آپارتمان خریداری کردم که دارای پارکینگ قید شده در سند می باشد.اما یکی دیگر از ساکنین آنرا در تصرف خود گرفته است.لطفا راه قانونی این مشکل رو جلو پام بذادید
با سلام ، به یکی از دفاتر الکترونیک قوه قضاییه در منطقه خود با کارت ملی و سایر مدارک مراجعه و همانجا ثبت درخواست فرمایید . در ضمن ابتدا میتوانید برای طرف مقابل فقط اظهار نامه ارسال کنید و وارد دعوای دادگاه نشوید.
عرض سلام و احترام
من ملکی دارم در یک ساختمان ۱۶ واحدی، ۱۳ واحد از آنان دارای پارکینگ ثبت در سند می باشند و ۳ واحد دیگر فاقد پارکینگ در سند.
در این ساختمان قبلاً فقط جای ۱۳ پارکینگ بود ه است و با توجه به فضای آزاد نورگیر پارکینگ و تغییرات آن امکان ۳ پارک دیگر حاصل شده است.
سوال : برای استفاده از پارکینگ با مدیر ساختمان ( فاقد هیئت مدیره ) صحبت کردم ظاهراً دختر خودش را که ملکش مثل من فاقد پارکینگ است را جای پارک داده است و فضای دیگری را به عنوان پارکینگ مهمان اعلام نموده است.
لازم به ذکر است که مالک قبلی از ساخت تا دو سال قبل که من خردیده ام همیشه ماشین خود را در پارکینگ قرارداده است و حال که به من رسیده است می گوید حق استفاده از پارکینگ را نداری!
ضمن تشکر از وقت جنابعالی ، خواهشمند است در صورت امکان ارائه طریق بفرمایید. قبلاً از توجه جنابعالی کمال تشکر را دارم. معلم آموزش و پرورش
با سلام خدمت شما معلم عزیز و گرامی ،
اول بیع نامه خود را بررسی بفرمایید که آیا اشاره ای به حقوق شما از پارکینگ شده است یا خیر ؟
اگر حقی نبود اکنون با توجه به اضافه شدن پارکینگ جدید و اینکه این ۳ پارکینگ متعلق به کلیه ساکنین است ، میتوانید با تنظیم صورتجلسه ای با کلیه مالکین و توافق طبق عرف منطقه و دریافت رضایت محضری از آنان ، یک پارکینگ به خود اختصاص دهید .
در ضمن میتوانید با مراجعه و اخذ تایید شهرداری و سپس اداره ثبت منطقه پارکینگ را رسما در سند خود وارد نمایید .
سلام ایا پارکینگ مشاع در سند قید می شود
سلام . قسمتهای اختصاصی صراحتا قید میشود و سایر قسمتهای مشاعی نوشته میشود با قدرالسهم از مشاعات طبق قانون تملک آپارتمانها
با سلام بنده یک آپارتمان نوسازی خریداری کردم که موقع نوشتن مبایعه نامه گفتند ثبت پارکینگ رو مشخص میکنه و فقط شماره پارکینگ در مبایعه نامه قید شده ولی به یکی دو واحد دیگر لفظی قول پارکینگ خوب داده شده و اعلام کرده که داخل سند هم همانها رو ثبت میکنه، حال بنده با یک همسایه دیگر با مالک به مشکل خوردیم. به نظر شما ثبت با توافق مالک با اون دو واحده دیگه همون پارکینگها رو بهشون میده و ما باید چه کاری انجام دهیم؟ با سپاس
با سلام . ثبت فقط شماره و ترتیب پارکینگ را مشخص میکند و اختصاص کدام شماره به کدام واحد را معمولا مالک مشخص میکند . برای شما هر چه در بیع نامه نوشته اید ملاک است و مازاد بر آن در تعهد مالک نیست
با سلام
ملکی خریداری کردیم که در قولنامه با انباری ذکر شده ولی انباری در سند قید نشده است.قابل ذکره که متراژ ذکر شده در قولنامه همان متراژ واحد(بدون انباری) است. با توجه به اینکه مالک اصلی پول متراژ انباری را با ما حساب کرده و مقداری از پول مالک نزد ماست میتوانیم مبلغ انباری را کسر کنیم؟دوم اینکه اگر بخواهیم انباری را داشته باشیم در این صورت شرایط چگونه خواهد بود از نظر حقوقی و…؟
با سلام . با فروشنده توافق کتبی کنید( ترجیحا در همان مشاور املاک که خریداری کرده اید) که یا همان متراژ انباری را به شما طبق سند تحویل دهد یا مبلغ آن کسر شود .
سلام و احترام
آپارتمانی ۹ واحدی که همگی پیش فروش شده اند و همه آنها با پارکینگ واگذار شده است، هنگام تحویل ملک متوجه شدیم که پارکینگ برای ۹ ماشین جای ندارد و شکایت کردیم و نهایت شهرداری با ارفاق ۸ پارکینگ تایید کرد، مالک الان با توجه به اینکه بنده اولین نفر شکایت کردم قصد دادن پارکینگ به من را ندارد و از دیگر همسایه ها امضا جمع میکند برای تخصیص شماره پارکینگ ها،از آنجا که بنده نفر دوم پیش خرید هستم و یک واحد هم هنوز در اختیار مالک است و یک واحد هم هنوز نتونسته بفروشه.
چگونه مشخص می شود که واحد بدون پارکینگ کدام خواهد بود؟
آیا تاریخ پیش فروش واحدها برای آنها اولویت خواهد داشت؟
اگر بخواهم شکایت کنم تحت چه عنوانی باشد؟
با سلام . مالک هر چه در بیع نامه تعهد کرده از جمله پارکینگ باید انجام دهد و در این صورت به شما نیز یک پارکینگ تعلق میگیرد .
با سلام
آیا واحد های فاقد پارکینگ حق ورود و خروج با ماشین و هر وسیله نقلیه را بداخل محوطه پارکینگ دارند ؟
با تشکر
با سلام . خیر
با سلام و خسته نباشید
اخیرا واحد همکف از یک ساختمان سه طبقه را خریداری کرده ام که بخشی از طبقه همکف به پارکینگ اختصاص دارد. در سند تک برگی هر سه واحد و نیز شناسنامه ساختمان ذکر شده است :
“با قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و ایین نامه اجرایی آن”
“توضیحات با حق استفاده از دو پارکینگ واقع در طبقه همکف مختص واحدهای واقع در طبقات همکف و اول و دوم می باشد.”
پارکینگ گنجایش سه اتومبیل دارد. آیا حق استفاده از پارکینگ به اندازه قدرالسهم است یا اینکه یک پارکینگ کامل به واحد تعلق می گیرد. توضیح اینکه اگر پارکینگ طبق قدرالسهم (۰٫۲۳۳) تقسیم شود، سهم همکف کنجایش یک ماشین نخواهد داشت.
با سلام . نقشه پارکینگ ارایه و تایید شده نهایی در اداره ثبت و صورتمجلس تفکیکی ملاک عمل است .
سلام وقت بخیر . ممنون میشم راهنمایی کنید واقعا عاجز موندم
بنده ساکن آپارتمانی هستم که با یکی از همسایه ها برسر پارکینگ به اختلاف خوردم . پارکینگ هردوی ما کنار یکدیگر و در یک خط مستقیمه. حتی کارشناس از خود دادگستری آوردم و حریم رو مشخص کرده ولی باز هم یا مقداری توی لاین من پارک میکنه یا موقع سوار و پیاده شدن از قصد و محکم درب ماشینشو به ماشین من میکوبه فیلم همه کارهاش موجوده ( ماشین اون مدل پایین و ماشین بنده صفر میباشد). ساختمان ما کلا ۳ تا پارکینگ داره که یکی از اونها با ما فاصله داره خلوته . اندازه دیوار تا دیواری که پارکینگ ما و همسایمون هست ۴متر و ۶۸ سانتیمتر و طبق نظر کارشناس نصف این اندازه متعلق به بنده برای پارک کردن و باز و بسته کردن درب خودرو بدون برخورد با پارکینگ کناری میباشد
. حالا سوال من اینه که بنده میتونم بین دو پارکینگ و در قسمت پارکینگ خودم ( در حریم اختصاصی خودم ) مانعی نرده ای بذارم؟ طولش ۳متر و ۲۰ سانت در ارتفاع ۱متر و ۳۰ سانتیمتر . طوری که این مانع مزاحم هیچکدام از اهالی ساختمان نباشد حتی هنگام پارک کردن نباشه و حای در نور پارکینگ هم خللی به وجود نیاره ؟
آیا همچین مانعی از نظر قانون میتونم بزارم ؟
اگر قانون اجازه رو میده آیا برخورد خودرو همسایه با آن قایده اقدام محسوب میشه ؟
خواهش می کنم کمک کنید از هرجا پرسیدم اطلاع نداشتن ؟
اگر میتوانم این کارو بکنم ممنون میشم تبصره و ماده را هم ذکر کنید که در صورت لزوم ازش استفاده کنم . واقعا ممنون
با سلام و وقت به خیر ، دوست عزیز هر اقدامی در مشاعات بدون رضایت سایر مالکین ممنوع است ولی شما دو راه دارید یا اینکه برای نصب نرده رضایت کتبی از دو واحد دیگر بگیرید که احتمالا یکی از آنها نمیدهد و راه دوم اینکه اگر همسایه کنار شما ضربه ای به خودرو شما وارد کرده با مراجعه با دفاتر الکترونیک قوه قضاییه ابتدا اظهارنامه ( اخطاریه ) و سپستقاضای تامین دلیل توسط کارشناس رسمی دادگستری نمایید و به استناد نظر کارشناس ، از قاضی شورای حل اختلاف برای نصب نرده حکم قانونی دریافت و حتی طرف مزاحم را محکوم نمایید . با این روش با کمترین دردسر حکم قانونی و محکم جهت همسایه مزاحم دریافت خواهید کرد . موفق باشید .
سلام و تشکر بابت پاسخگویی
من آپارتمانی رو با پارکینگ اختصاصی خریدم
برخی واحدها که ظاهرا پارکینگ ندارند در حیاط مشاعی خودرو پارک می کنندآیا می شود به این امرعتراض کرد؟
آیا اصولا استفاده از حیاط مشاعی برای پارک خودرو می تواند در سند ذکر شده باشد؟( چون به سند آنها دسترسی نداریم می خواهیم بدانیم آیا چنین چیزی امکان قانونی دارد؟)
با سلام . ممکن است پارکینگ آنها در حیاط قید شده باشد که دیگر اسم آن قسمت حیاط مشاع نیست .
باید صورتمجلس تفکیکی ساختمان یا اسناد مالکیت را کنترل کنید .
متشکرم
با سلام و تشکر
بنده اواخر ۹۶ یک واحد آپارتمان نیمه ساخته را خرید کردم که به گفته سازنده دو پارکینگ داشت. در قولنامه قید شده “واحد دارای دو پارکینگ سندی که به رویت خریدار رسیده” وقتی که سندها آماده شدند یکی از این دو پارکینگها مزاحم دیگری است.
بنده سند را امضا کردم و سپس شکایت کرده در خواست ضرر و زیان کردم ولی با توجه به دفاعیات ناقص وکیلم دادگاه “قرار رد دعوی خواهان” صادر کرد.
مجددا بنده تجدید نظر دادم و دادگاه رای داد،متن این رای به شرح زیر است:
“در خصوص تجدید نظر خواهی به دادنامه شماره… که به موجب آن قرار رد دعوی نخستین تجدید نظر خواهانها مبنی بر مطالبه ما به التفاوت بهای پارکینگ مزاحم با پارکینگ غیر مزاحم به شرح استدلال منعکسه در رای تجدید نظر خواسته صادر و اعلام گردیده است نظر به اینکه جهات موضوعی و اسباب موجهه رای صادره تماما در راستای ماهیت دعوای است لکن رای صادره در قالب قرار و به طور شکلی اصدار یافته است که مطابق قانون انطباقی با هم ندارند دادگاه تجدید نظر خواهی را وارد تشخیص و مستندا به بند د ماده ۳۴۸ و مواد ۳۵۳ و ۳۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه نقض قرار معترض عنه پرونده را جهت رسیدگی در ماهیت دعوی به مرجع محترم نخستین اعاده نماید.”
می خواستم بدانم نظر شما چیست؟ آیا شکایتم به جایی می رسد؟ بنده تاکید دارم به لغت تحویل “دو عدد پارکینگ” قید شده در مبایعه نامه و از طرفی در تقسیم نامه شهرداری عملا دو نوع پارکینگ بیشتر وجود ندارد: ۱- پارکینک ۲- پارکینگ مزاحم و عملا شق سومی از پارکینگ بنام “پارکینگ غیر مزاحم” موضوعیت ندارد.
میخواستم بدانم نظر دیوان در خصوص تعبیر پارکینگ به پارکینگ مزاحم چیست؟ از کجا باید اطلاعات بگیرم.
پیشاپیش از شما کمال تشکر را دارم
با سلام . این طور موارد را باید با وکیل مشورت بفرمایید .
سلام میخواستم بپرسم در ساختمانی که ۸ واحده و ۲تا زیرزمین به طور غیر قانونی ساخته شده اند و در حیاط (که در سند پارکینگی ذکر نشده) ماشین رو پارک میکنند ۶ واحد بالا و جای دیگه ای هم نیست فقط ۶ تا جا هست که حدودا بیست سال ساکنان به این روال پارک میکردند در حال حاضر یکی از زیرمین ها مدعی شده که من هم حق استفاده دارم برای پارکینگ و این باعث درگیری شده اگر ممکن هست راهنمایی کنید
با سلام . همه مالکین طبق قانون تملک آپارتمانها از حیاط و سایر مشاعات سهم دارند مگر اینکه در صورتمجلس تفکیکی و اسناد مالکیت ترتیب دیگری قید شده باشد.
با سلام.اینجانب در آپارتمان چهار طبفه تک واحدی زندگی می کنم که چهار پارکینگ دارد.در صورتمجلس تفکیکی قید شده پارکینگ طبقه چهارم مزاحم است و پارکینگ طبقه اول که جلوی این پارکینگ است از داخل پارکینگ طبقه چهارم حق ارتفاقی دارد.ولی علامتگذاری پارکینگها توسط سازنده طوری انجام شده که دو پارکینگ مذبور حدود سه متر سپر به سپر باهم فاصله دارند و پارکینگ طبقه اول بصورت اریب حرکت می کند که اولا امکان برخورد با اتومبیل کناری را دارد و هم سه،متر از مشاعات که برای ورود خروج جلوی درب پارکینگ است کم شده است.اعتراض کرده ام ولی اهمیتی نمی دهند.لطفا راهنمایی بفرمایید. باتشکر
با سلام . از شورای حل اختلاف منطقه خود میتوانید تقاضای کارشناسی و تعیین حدود پارکینگ هر یک از واحدها را بنمایید