فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

علیرغم اینکه منبع حقوق کشور ما قانون مدون است اما گاها استدلال حقوقدانان در مواردی مختلف و در نتیجه آراء متفاوتی در از دادگاهها صادر می شود ودر این نوشته، ما یکی از مواردی که اغلب در مورد قابلیت تجدید نظر خواهی آراء آن، از دادگاهها اختلافی است، می پردازیم ونظرات حقوقدانان را ابراز میکنیم :
آیا دستورفروش ملک مشاع غیر قابل فراز، قابل تجدید نظر خواهی می باشد یا خیر؟
در این خصوص حقوقدانان نظرات مختلفی دارند که به برخی از این نظرات می پردازیم :

. ۱ -( آقای آدایی- دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۱۴ تهران)
با توجه به اینکه به موجب قانون افراز املاک مشاعی در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاع دادگاه صرفاٌ دستور فروش مال مشاع را صادر می نماید و فروش ملک و تقسیم ثمن آن توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می گیرد و دستور منصرف از رای می باشد و از طرفی خواسته خواهان در این خصوص دعوا محسوب نمی شود اساساٌ قابلیت تجدید نظر خواهی را نخواهد داشت.

۲-  آقای نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز )

دستور فروش در غالب رای نمی گنجد و آنچه که قطعی ویا قابل تجدید نظر بشمار می رود می باید تحت عنوان رای یا  قرار
آن درآید . لهذا به نظر میرسد که دستور مال مشاع غیر قابل افراز قطعی تلقی و قابل تجدید نظر نخواهد بود ( مواد ۵، ۲۹۹، ۳۳۰، ۳۳۱، ۳۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی جدید) ماده ۴ قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه ۱۳۵۷ نیز مثبت استدلال بالا است .

۳-.(  آقای سفلایی –دادگستری هشتگرد)

نظر اقلیت – در مواردی که قانونگذار عقیده بر قطعیت دستور داشته باشد از جمله ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی این قطعیت را ذکر می نماید ممکن است درصدور دستور حقی از کسی ضایع شده باشد لذا باید آن را قابل اعتراض دانست .

نظر اکثریت – اولاٌ دستور فروش محکومی ندارد که قابل اعتراض و مشمول ماده ۳۳۱ قانون ایین دادرسی مدنی باشد .

ثانیاٌ – نظریه اداره حقوقی به شماره ۴۵۵/۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۶۲دستور را حکم ندانسته است .

ثالثا – در ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع اشاره بر قابل اعتراض بودن رای دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض نسبت به تصمیم واحد ثبتی دارد ولی در مورد دستور فروش ساکت است در این خصوص سکوت قانوگذار در مقام بیان بوده است و نظر بر غیر قابل اعتراض بودن این دستور داشته است .
رسیدگی در مورد در خواست فروش شکلی است و بدون اینکه در ماهیت موضوع وارد شود با احراز قطعیت تصمیم و ذینفع بودن متقاضی دستور فروش صادر می نماید و تفویض اختیار دستور فروش به محاکم از باب قاعده (الحاکم ولی المتنع ) بوده در غیر ای صورت همانطور که در صورت قابل افراز بودن توسط واحد ثبتی افراز صورت می گرفت در مورد غیر قابل تقسیم بودن نیز اقدام به فروش می نمود چنانچه در مورد عین مال نیز ادعای حقی باشد وفق ماده ۱۴۶ و۱۴۷قانون اجرای احکام مدنی رفتار می شود.
۴ – دستور فروش ملک مشاع به  صراحت عبارت آن یک حکم قضایی تلقی نمی شود بلکه  یک تصمیم شکلی است و دادگاه در دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و دادرسی صورت نمی گیرد . بلکه در غالب یک رسیدگی شکلی النهایه تصمیمی اتخاذ میکند که ماهیتاٌ شکلی است نتیجتاٌچون یک امر ترافعی مد نظر نیست دادرسی و حکم قضایی معمول صادر نمی شودو دستور فروش قطعی وغیر قابل تجدید نظر تلقی میشود .
۵ – ماده پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ چنین مشعر است :
دستور ملک مشاع غیر قابل افراز در قالب رای نمی گنجد زیرا خواسته خواهان در این خصوص دعوا تلقی نمی شود در نتیجه رسیدگی قضایی و دادرسی صورت نمی گیرد و محکومی وجود ندارد دادگاه صرفاٌ دستور فروش صادر می نماید
و فروش ملک و تقسیم ثمن آن هم توسط واحد اجرای احکام مدنی انجام میگیرد مضاف به اینکه از ماده  پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷که میگوید …. بطور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود که بتصویب وزارت دادگستری می رسد ، استنباط می شود ، قانونگذار نحوه اجرایدقانون را فارغ از تشریفات دادرسی مدنی دانسته وبه همین دلیل تصمیم دادگاه را در این مورد از نوع دستور فروش قرارداده است و چون مطابق ماده ۳۳۱ قانون
آیین دادرسی مدنی صرفاٌ احکام دادگاهها قابل اعتراض می باشد این دستور که جزء احکام نیست قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نمی باشد و قطعی است نظر به شماره ۵۵/۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۶۲ اداره حقوقی نیز موید همین نظر است .

======================================================================================================

خدمات کارشناسان رسمی دادگستری  :

ارزیابی و قیمت گذاری املاک ،آپارتمان ، ویلا ، زمین ،

ارزش گذاری و تعیین قیمت ساختمان ، املاک تجاری ، سرقفلی و کارخانه ها

برآورد هزینه های ساختمانی
تشخیص حسن انجام کارهای ساختمانی به لحاظ فنی و اجرایی
تشخیص اختلافات فی ما بین در قراردادهای ساختمانی
متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار و اجرت المثل کارهای ساختمانی
تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
تشخیص اراضی موات، دایر و بایر از نظر ساختمانی
ارائه نظر کارشناسی و ارزیابی املاک برای مهاجرت
و …

ارایه نظریه های کارشناسی هر بخش به تفکیک توسط :

کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری
کارشناس رسمی دادگستری رشته رشته برق، ماشین آلات و تاسیسات کارخانجات
کارشناس رسمی دادگستری رشته تاسیسات ساختمانی

آدرس دفتر تهران : خیابان آفریقا _ نبش ظفر _ پلاک ۹۳
آدرس دفتر استان البرز : مهرشهر کرج – بلوار چهارباندی شهرداری –خیابان ۱۰۷– پلاک ۳۶۲

تماس : ۲۸۴۲۳۲۸۰ و ۴۲۸۴ – ۲۳۹ – ۰۹۱۲